quarta-feira, 10 de dezembro de 2014

ALIENAÇAO FIDUCIARIA DE IMÓVEIS - MUDANÇAS

É de arrepiar as modificações realizadas no tocante a questão da alienação fiduciária, tanto para bens móveis quanto para imóveis.

A partir de agora as pessoas que fizerem financiamentos com cláusula de alienação fiduciária deverão está permanentemente em dia com suas prestações e redobrar os cuidados para não se tornar inadimplente.

Para os que não lembram, a alienação fiduciária, em termos práticos resume-se a forma de retomada do bem em caso de inadimplência do mutuário com as prestações de seu financiamento.

Antes, para que o banco inicia-se a execução do contrato, o mutuário tinha que está em atraso de 03 (três) parcelas. Com isso o banco enviava para o cartório o qual dava o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento integral do débito.

Confirmada a ciência do mutuário, através da intimação pessoal e ultrapassado o prazo sem que o mesmo efetuasse o pagamento, o banco então consolidava a propriedade.

Hoje meus amigos, a situação piorou e muito, pois de acordo com a nova sistemática, com o atraso de apenas uma prestação, o banco já pode enviar uma carta registrada e com aviso de recebimento, a qual necessariamente poderá não ser entregue ao devedor, para caracterizar a mora e simplesmente reaver o bem e revende-lo a terceiros.

E mais, não será necessário a realização de leilões e o imóvel retorna imediatamente ao programa habitacional ao qual estava ligado, sendo disponibilizado para quem quiser adquiri-lo.

Entendemos que essa legislação agride diversos princípios constitucionais, como por exemplo, contraditório, devido processo legal, ampla defesa, etc. e que os embates judiciais serão acirrados, restando ao Poder Judiciário dirimir as controvérsias que virão a cerca do tema.

Portanto o nosso conselho é que a partir de agora, redobrem os cuidados, tanto para a aquisição do financiamento quanto para o pagamento das prestações e procurem não atrasar para não perder o seu imóvel.

Sorte e Sucesso a todos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

quarta-feira, 8 de outubro de 2014

Cláusula que proíbe alienação de imóveis de programas sociais não é abusiva

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantiu à Caixa Econômica Federal (CEF) a reintegração na posse de um imóvel arrendado pelas regras do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e que havia sido alienado a terceiros.

A CEF, agente executor do PAR, arrendou um apartamento e transferiu sua posse direta aos arrendatários, que deveriam utilizá-lo exclusivamente como residência própria. Cláusulas do contrato vedavam qualquer disponibilização do imóvel, fosse de forma onerosa ou gratuita, sob pena de rescisão.

Ao tomar conhecimento de que o imóvel havia sido alienado, a CEF ajuizou ação possessória para a reintegração de posse. A sentença, confirmada no acórdão de apelação, julgou o pedido procedente.

Função social

O entendimento da primeira e segunda instâncias foi de que, sendo o PAR um programa social de política habitacional para a população de baixa renda, a alienação seria um desvirtuamento dos seus objetivos sociais, haja vista que tais imóveis não podem entrar para o mercado imobiliário.

De acordo com a sentença, “as cláusulas que estabelecem a resolução do contrato são instrumentos indispensáveis ao sucesso do PAR, porque coíbem a fraude. A contrapartida financeira para a aquisição de moradia por meio do PAR é extremamente benéfica ao arrendatário, por isso as condições para se manter no programa são e devem ser rigorosas, em obediência à proporcionalidade e à razoabilidade”.

No STJ, o arrendatário alegou ser abusiva a cláusula que determina a rescisão do contrato na hipótese de cessão ou transferência de direitos decorrentes da pactuação. Para ele, como a cessão da unidade foi destinada a pessoa de baixa renda, a alienação não desvirtuou os objetivos do programa e deveria ser reconhecida como legal.

Amparo legal

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, negou provimento ao pedido. Segundo ele, a Lei 10.188/01, que instituiu o PAR, é expressa ao determinar que o contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento, ainda que o pagamento seja feito à vista, “contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado” (artigo 8º, parágrafo 1º).

“Essas exigências, além de propiciarem a viabilidade do PAR – observando-se o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do programa –, também visam a coibir o arrendamento do imóvel para moradia de pessoa diversa do beneficiado pelo programa e a mercancia imobiliária, que configuram verdadeira burla ao sistema de habitação popular”, disse o ministro.

“Não há como considerar ilegais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação específica que regula a matéria, bem como se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem”, concluiu.

quarta-feira, 1 de outubro de 2014

Paguei e nao sou dono

A maioria dos mutuários que assinaram contratos de financiamentos na época de 90 estão preocupados por não ter condições de exercer o seu direito a propriedade.

É que pelo contrato assinado com a instituição bancária, esses mutuários ainda devem ao banco um valor bem superior ao valor atual do imóvel.

Isto se dá pela falta do FCVS – Fundo de Compensação das Variações Salariais, em seus contratos de financiamentos, gerando assim a responsabilidade pelo saldo devedor ao final do contrato, para os mutuários.

É que os contratos foram assinados com prazo de duração de 20 anos e por diversos fatores, a exemplo de amortizações negativas e períodos inflacionários o saldo devedor se agigantou.

Alguns mutuários já acionaram o Poder Judiciário, visando equalizar essa situação e obtiveram resultados positivos. Contudo a instituição financeira ingressou com recursos, os quais aportaram no Superior Tribunal de Justiça.

Diante da diversidade de recursos versando sobre a mesma matéria, a qual seja: Saldo devedor residual. A Egrégia Corte decidiu submeter o Recurso Especial nº 1314394/AL, ao julgamento do colegiado, sob o manto do recurso representativo de controvérsia.

Assim, todos os demais recursos que tratam da mesma questão jurídica ficarão suspensos até a definição da Corte Superior.

O caso em análise pelo Superior Tribunal de Justiça é de um Alagoano, o qual pagava mensalmente a quantia de R$ 528,00 (quinhentos e vinte e oito reais) e ao chegar na última parcela foi surpreendido pela cobrança de um saldo devedor de mais de R$ 211.000,00 (duzentos e onze mil reais) e uma prestação mensal na ordem de R$ 3.879,29 (três mil oitocentos e setenta e nove reais e vinte e nove centavos).

Agora pergunta-se: quem em sua sã consciência assinaria um contrato de financiamento da casa própria sabendo que na última prestação teria que refinanciar o seu imóvel, pela metade do prazo contratual e com prestações impagáveis?

É claro que esses mutuários não sabiam dessa situação e, portanto são vítimas de um sistema, que sempre apregoou garantia de moradia a quem não podia pagar, ou seja, a finalidade do mesmo sempre foi social.

Assim, esperamos que o Superior Tribunal de Justiça, mantenha as decisões anteriores, as quais concederam a nulidade da cláusula que prevê a prorrogação automática do saldo devedor, até porque a respectiva cláusula fere o direito do consumidor e agride princípios e direitos constitucionais, a exemplo da dignidade da pessoa humana, direito a moradia, função social do contrato e direito de propriedade.

Agindo desta forma a Corte Superior protegerá essas famílias, para que as mesmas não sejam desabrigadas e garantirá que todo o dinheiro pago por eles não foi perdido, albergando assim um dos direitos mais sagrados que é o de ter um lar para chamar de seu, além de extirpar de vez aquela sensação hoje presente nesses mutuários, a qual seja: pagou e não levou.

Saudações a todos.

anthonylima@anthonylima.com.br

terça-feira, 10 de junho de 2014

Construtoras serão multadas

No dia 03 de Junho deste ano (2014) a Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou em caráter conclusivo, proposta obrigando as construtoras que atrasarem a conclusão da obra por mais de 180 (cento e oitenta) dias a pagar o percentual de 1% (um por cento) do valor até então pago pelo comprador, mais 0,5% por mês de atraso.

O texto agora será enviado ao Senado, caso não haja recurso para o plenário. Há de se ressaltar que os valores serão atualizados pelos mesmos índices aplicados pela incorporadora.

O projeto ainda prevê o direito a informação mensal sobre o andamento das obras, bem como a comunicação, no prazo de seis meses antes da data prevista para a entrega da obra, sobre a possibilidade de atraso.

Particularmente em relação ao tema, entendo que se trata de um grande avanço do Poder Legislativo, pois praticamente normatiza o que j á vem sendo instituído pelo Poder Judiciário.

Há que se destacar que no presente projeto praticamente se incorporou em favor das construtoras o prazo de exceção (180 dias), tornando-o assim regra e que o percentual relativo a multa, deveria ser aplicado não sobre os valores pagos pelo consumidor e sim sobre o valor contratual, como vem decidindo o Judiciário.

Já em relação ao dever de informação sobre os estágios da obra, para os adquirentes de imóvel na planta, não se trata de nenhuma inovação, uma vez que a própria Lei de Incorporação já prevê essa situação, é uma pena que as construtoras insistem em não cumprir.

Imperfeições a parte, o conjunto da obra mostra-se aceitável e favorável aos adquirentes de imóveis ainda em construção.

Assim, rogamos por sua aprovação no senado e posterior sanção presidencial.

Até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

terça-feira, 3 de junho de 2014

Congelamento do Saldo Devedor

Comprar imóvel na planta requer todo cuidado possível, desde a escolha da construtora até a assinatura do contrato é muito importante que todos os detalhes sejam vistos e revistos.

Um dos pontos que atualmente vem chamando a atenção dos consumidores, bem como do Poder Judiciário, em face das inúmeras ações judiciais que estão sendo propostas todos os dias é o fato de que a cada dia, mais construtoras estão atrasando a entrega do empreendimento.

Este fato gera diversos problemas para os adquirentes da casa própria, dentre eles destacam-se danos morais, materiais, um comprometimento maior no orçamento familiar e o mais grave um aumento do saldo devedor a ser financiado pela instituição bancária. Explico:

Geralmente quando se faz uma compra diretamente com a construtora, o compromisso do adquirente em relação ao contrato assumido, resume-se em pagar o valor da entrada, as prestações durante a fase de obras, corrigidas geralmente pelo INCC e após a última parcela integralizar o preço final.

Essa integralização pode se dá de três formas: à vista, parcelado diretamente com a construtora, a qual corrige o valor mensal pelo INCC mais 1% de juros ao mês ou mediante financiamento habitacional. A grande maioria adota a terceira opção como forma de fugir da capitalização mensal.

Acontece que ao adotar essa opção os consumidores estão sendo surpreendidos com a chamada “taxa de valorização do imóvel”. Trata-se de um artifício utilizados por algumas construtoras, no qual se pretende reajustar o valor a ser financiado pelo INCC.

Se fosse uma correção normal de um mês ou dois até que se poderia entender, mas o fato é que se corrige desde a assinatura do contrato e isto onera o valor a ser financiado e causa desequilíbrio contratual.

E mais, o fato do local onde o imóvel está sendo erguido se valorizar não é causa para aumentar o valor do contrato, isto é absurdo e ilegal. Agora perguntamos: e se fosse ao contrário? Se ao invés de valorização ocorresse uma desvalorização da área, a construtora aceitaria diminuir o valor do contrato? Acreditamos que não!

Por outro lado, tem construtora que mesmo sem ter essa cláusula de reajuste, chama os adquirentes de seus produtos para fazer um termo aditivo. É preciso ter muito cuidado e atenção e se for o caso procurar conselhos de especialistas.

Bom, já sabemos que essa correção mostra-se ilegal e quando a mesma é cobrada havendo atraso de obra? Ai a situação de quem adquiriu um imóvel na planta, se complica, pois além de não ter recebido no tempo e modo contratado ainda é chamado a arcar com valores por culpa exclusiva do construtor.

Nestes casos o Poder Judiciário tem tomado medidas protetivas ao direito do consumidor e determinando o congelamento do saldo devedor. Isto mesmo, já se tem diversas decisões de vários Tribunais suspendendo a correção monetária incidente sobre o saldo devedor.

Essa suspensão acontece a partir da data assinalada para a entrega do imóvel. Assim, além das consequências jurídicas e legais sofridas pelas construtoras em caso de atraso de obra, agora elas também não podem corrigir monetariamente o saldo devedor.

Decisões como estas, fortalecem os consumidores e demonstram que se assim não fosse, se estaria beneficiando quem teria dado causa ao atraso na obra.

Fiquem atentos e até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br

terça-feira, 6 de maio de 2014

Portabilidade de Crédito Imobiliário

Desde segunda-feira dia 05/05/2014 estão valendo as novas regras para a portabilidade do crédito imobiliário. Significa dizer que os mutuários tem a chance de mudar a instituição financeira que lhe ofertou o crédito para a aquisição da casa própria.

Entretanto para que isso aconteça é necessário antes de tudo que o mutuário tenha bastante calma e analise com cuidado se realmente vale a pena trocar de instituição financeira.

É que a portabilidade tem regras próprias e seu objetivo principal é a concessão de chance de reduzir a dívida, procurando melhores taxas de juros em outros agentes financeiros. Tal ato não só aumenta o poder de barganha do cliente, como amplia a concorrência entre os bancos.

Só que para que isso aconteça é necessário que o imóvel esteja pronto, pois não cabe a portabilidade para imóveis na planta. Quanto ao prazo para a transação o mesmo é de cinco dias, cabendo a instituição credora a oportunidade de rever as taxas fixadas.

Assim, caso o banco originário do financiamento mantenha seus percentuais de juros, o novo banco quita a dívida com o banco e assume o crédito.
Há de se destacar que o banco que está fazendo a portabilidade não pode cobrar taxas adicionais ou vincular à transação a obtenção de outros produtos financeiros. Caso isso aconteça está-se diante de uma venda casada, proibida por lei.

Ainda de acordo com as regras da portabilidade, deve-se manter o mesmo sistema de amortização contratado, ou seja, se você contratou a amortização do seu financiamento pela Tabela Price ou pelo SAC – Sistema de Amortização Constante, não pode haver mudança nessa situação.

Por fim, deve-se ficar atento aos custos envolvidos na transação, uma vez que pode não ser tão bom assim fazer a portabilidade do crédito imobiliário, já que você terá que arcar com os custos do contrato e de cartório. Portanto quando procurar a instituição peça para a mesma demonstrar o CET – Custo Efetivo Total do contrato, pois assim você terá uma visão global dos valores envolvidos na negociação.

Fiquem atentos e até a próxima.

terça-feira, 29 de abril de 2014

Taxa de Cessão ou de Anuência

Veja o caso: Você comprou um imóvel na planta e por qualquer motivo de ordem pessoal, terá que vendê-lo ou até mesmo decide comprar outro maior dando o antigo como entrada.

Só que no momento da transação você descobre que terá que pagar uma taxa para a construtora, a chamada taxa de anuência ou transferência, então o que fazer? Como agir? Vamos explicar, porque isto acontece.

Um contrato de compra e venda de imóvel tem necessariamente que conter algumas cláusulas de cunho obrigatório, a exemplo do preço de aquisição do bem, da forma de pagamento, dos reajustes das prestações e se for o caso do valor final a ser financiado.

Entretanto é fácil de encontrar em alguns contratos com construtora determinadas cláusulas que são visivelmente incompatíveis, com a boa-fé contratual e até mesmo com a própria função social do contrato.

Dentre as várias cláusulas que podemos elencar como absurdas e, portanto nulas de pleno direito, encontra-se a chamada cláusula de cessão ou taxa de anuência.
Essa cláusula é instituída para a cobrança indevida de um percentual que pode variar de 02 (dois) a 10 (dez) por cento do valor contratado, para que a construtora dê o seu “aceite” e você possa repassar o contrato para terceiros.

Geralmente quando o consumidor questiona a validade da respectiva cobrança, a construtora afirma que é legal por constar no contrato e caso não seja paga, não haverá a transferência do imóvel para o terceiro que está adquirindo. Tal ato não só dificulta qualquer transação, como também inviabiliza o financiamento do saldo devedor quando da entrega das chaves.

No entanto, ainda que haja dispositivo contratual para a referida taxa, entende-se, pela legislação vigente, que tal cláusula é ilegal, pois além de impedir a liberdade do consumidor de contratar com terceiros, ao estabelecer a prévia autorização unilateral da construtora coloca o consumidor em desvantagem e impõe um arbitrário aumento de lucro para a empresa ao se exigir o pagamento de uma taxa de anuência, na qual a mesma em nada participou.
Vejam que as construtoras já são remuneradas por cada unidade vendida, assim quando a pessoa adquire o imóvel extingue-se o vínculo com o responsável pelo empreendimento, podendo o proprietário alienar o bem da forma que achar melhor sem a interferência da construtora.

Assim, se a empresa responsável pela construção não participa da transação deste bem, a mesma não tem direito a qualquer percentual sobre o valor da venda do imóvel, nem tão pouco de impor obrigação abusiva ou sem previsão legal.

Há de se destacar que os Tribunais de todo o País vem afastando essa cobrança indevida e com isso livrando o consumidor de um encargo que não é devido.

Fique de olho e Boa sorte.

Até a próxima.

anthonylima@anthonylima.com.br